реферат скачать
 

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Основные термины используемые при описании рынка недвижимости

имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки,

используемые в действующем законодательстве, ко второму – в

профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые

непрофессионалами.

Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в

области недвижимости.

Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону.

Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с

землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их

разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с

недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и

финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это

подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты

недвижимости.

Активность определенного сектора рынка недвижимости – это

количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени (

год, месяц).

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и

права на них.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии

с поставленной целью.

Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества – основные экономические факторы,

определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют

принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и

квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена

оценка имущества.

Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное

мнение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм

поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании

которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана

на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная,

первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость

для налогообложения, залоговая.

Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по

которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не

обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий

полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести,

согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения

копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на

приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его

износа.

Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества ,

используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях

обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих

процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и

оформления результатов оценки.

В практике оценки имущества используют следующие подходы –

затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на

определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию

имущества, с учетом всех видов износа.

Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества

путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения

соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении

стоимости будущих доходов от его использования.

В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости,

распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка

недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре

после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные

специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В

1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация

оценщиков – Российское Общество Оценщиков.

Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась

первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты

профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты

регулирующие оценку недвижимости.

В новейший период четко определились два направления оценки

недвижимости:

. для государственных нужд

. для нужд частных собственников и других частных юридических и физических

лиц.

Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были

законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной

деятельности.

Наряду с федеральными и местными законами в систему

государственного регулирования оценочной деятельности входят и

соответствующие подзаконные акты.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Глава 1. Общие положения.

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в

Российской Федерации.

Законодательство регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из

настоящего закона , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и

иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных актов

субъектов РФ, а также из международных договоров РФ.

Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в порядке,

установленном настоящим законом. Если международным договором РФ

установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством

РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного

договора РФ.

Статья 2.Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы

регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,

принадлежащих РФ , субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим

лицам, для совершения сделок с объектами оценки.

Статья 3.Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной

деятельностью понимается деятельность субъектов оценочно деятельности,

направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной

стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта

оценки понимается наиболее вероятная цена , по которой данный объект

оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции ,

когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой

информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая

сторона не обязана принимать исполнение стороны сделки хорошо осведомлены

о предмете сделки и действуют в

своих интересах

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной

оферты

цена сделки представляет собой разумной вознаграждение за объект

оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-

либо стороны не было

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,

юридические лица и физические лица (индивидуальные

предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим

Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг

(заказчики).

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе

имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе

предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или

отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых

законодательством Российской Федерации установлена возможность

их участия в гражданском обороте.

Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской

Федерации или муниципальных образований, физических лиц и

юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов

оценки

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или

муниципальные образования, физические лица и юридические

лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им

объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим

Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным

и не зависит от установленного законодательством Российской

Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и

бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и

на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения

оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных

бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть

обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном

законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости

объекта оценки

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем

требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта

оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не

определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит

рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в

нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным

законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости

объекта оценки, в том числе терминов

"действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная

стоимость", "реальная стоимость" и других.

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в

случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих

полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской

Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих

Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или

муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в

доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской

Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным

образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих

Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или

муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами

оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской

Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской

Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным

образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды

юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта

оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в

случаях возникновения споров о величине стоимости предмета

ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества

разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон

в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской

Федерации изъятии имущества у собственников для государственных

или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях

контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора

об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения,

возникающие при распоряжении государственными и муниципальным

унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за

ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления,

за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии

с законодательством Российской Федерации допускается с согласия

собственника этого имущества.

Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки

Основанием для проведения оценки объекта оценки является

договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть

предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного

объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное

обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской

Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может

быть проведена оценщиком на основании определения суда,

арбитражного суда, третейского суда, а также по решению

уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе

оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а

также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате)

в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 10. Обязательные требования к договору

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной

форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у

оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием

порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а

также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда

объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки

(объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской

Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным

образованиям, договор заключается оценщиком с лицом,

уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами

оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке

объекта оценки

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей,

возложенных на него договором, являются своевременное составлениев

письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки

(далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или

вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата

проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели

и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные

сведения, которые необходимы для полного и

недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта

оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки

определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете

должны быть указаны критерии установления оценки объекта

оценки и причины отступления от возможности определения рыночной

стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на

осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки,

принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и

балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида

стоимости объекта оценки, обоснование их использования при

проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при

проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их

получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки

допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее

итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного

результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих

количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Страницы: 1, 2


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.