реферат скачать
 

ФОРМИРОВАНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКИ

через специализированное предприятие (Агентство), основным видом

деятельности которого является покупка и продажа жилья, другой

недвижимости. Агентство от имени Фонда заключает с генеральным

застройщиком, осуществляющим строительство жилья (Подрядчик), договор

подряда на строительство или приобретает жилье по договору купли-продажи на

вторичном рынке жилья.

3. Продажа жилья гражданину.

Передачу жилья гражданину Фонд осуществляет по договору купли-продажи,

заключаемому через Агентство. Продажа жилья осуществляется в кредит с

рассрочкой части платежа. Сумма и срок предоставляемой рассрочки, а также

цена жилья устанавливаются Фондом (или по поручению Фонда Агентством),

исходя из рыночной стоимости жилья. При этом не менее 10% стоимости жилья

гражданин должен уплатить в 10-дневный срок со дня заключения договора

купли-продажи жилья за счет собственных средств, банковского кредита или за

счет средств работодателя, т.е. юридического или физического лица,

являющегося нанимателем гражданина в соответствии с КЗоТ РФ. Часть

стоимости приобретаемого жилья может быть оплачена за счет осуществляемой

через Агентство продажи третьим лицам принадлежащего гражданину недвижимого

имущества или передачей Фонду этого имущества по договору купли-продажи и

зачетом стоимости этого имущества.

Сумма, на которую договором купли-продажи предоставлена рассрочка

платежа, выплачивается гражданином ежемесячно равными долями в сроки,

установленные договором купли-продажи. Гражданин обязан дать поручение

своему работодателю на удержание из заработной платы или иных доходов и

перечисление Фонду суммы месячного платежа. Срок, на который

предоставляется рассрочка платежа (дата последнего месячного платежа)

исчисляется со дня заключения договора купли-продажи и устанавливается в

зависимости от суммы, подлежащей уплате в рассрочку. Фонд или Агентство

вправе требовать обеспечения исполнения обязательств покупателя залогом

принадлежащего гражданину движимого и недвижимого имущества,

поручительством членов семьи гражданина, его работодателя, других лиц,

выступающих в качестве поручителей, страхованием рисков, а также другими

способами.

4. Прямое кредитование гражданина банком.

Банк, выдавший кредит Фонду, имеет право перейти от кредитования Фонда

к кредитованию непосредственно гражданина. Если гражданин, приобретающий у

Фонда жилье, оплачивает его полностью или частично за счет кредита,

предоставленного для этой цели банком, участвующим в кредитовании, Фонд

обязуется досрочно вернуть банку часть своего долга равную сумме кредита,

предоставленного банком гражданину. Условия кредитного договора между

банком и гражданином определяются соглашением сторон.

5. Выплата кредита, предоставленного Фонду.

Фонд обязуется выплатить банку вся сумму предоставленного кредита до

окончания срока действия кредитного договора. Выплата осуществляется

равными долями, ежеквартально, начиная со 2 года действия договора. График

возврата по каждой кредитной сумме, предоставленной банком Фонду,

определяется договором между банком и Фондом. В случае перехода банка к

прямому кредитования граждан очередной предусмотренный графиком платеж

Фонда, увеличивается на сумму кредитов, предоставленных гражданам,

участвующим в кредитовании.

На первом этапе для обеспечения постоянного финансирования строится

определенное количество платного жилья. Фонд платного жилья в общем объеме

жилищного строительства составит 69% и включает все виды жилья, за

исключением бюджетного -31%, предназначенного для предоставления

бесплатного муниципального жилья различным категориям населения,

нуждающихся в улучшении жилищных условий. Финансирования, полученное от

реализации построенного на первом этапе жилья, позволит в дальнейшем

поддерживать общий объем строительства на заданном уровне, где доля

платного жилья составит около 62%. На втором этапе строительства жилья

увеличивается доля бюджетного строительства: с 31% на первом этапе до 38% -

на втором, что обеспечит практику строительства и бесплатного

предоставления муниципального жилья гражданам, нуждающимся в улучшении

своих жилищных условий, за счет средств муниципального бюджета и позволит в

значительной мере выполнить следующие обязательства:

• погашение задолженности прошлых лет;

• расселение ветхого фонда;

• обеспечение граждан «социальным жильем»;

• строительство недорогого муниципального жилья для социально неимущих

граждан, не подлежащего приватизации (жилье в найм).

Финансовое обеспечение этапов строительства жилья.

Для обеспечения первого и второго этапов строительства жилья определены

следующие источники финансирования:

• средства бюджета;

• средства Фонда социального развития;

• средства банков;

• средства самого будущего владельца квартиры.

Для эффективного привлечения в строительство средств граждан,

необходимо на первом этапе (фаза запуска программы) значительное (лавинное)

привлечение бюджетных средств и инвестиционных средств. На первом этапе

доля бюджетного финансирования снижается и сохраняется на протяжении

второго этапа развития Программы. На средства бюджета планируется строить

многоэтажное жилье для расселения ветхого фонда и инженерную инфраструктуру

под будущее жилищное строительство. Таким образом, кредитование первого

этапа строительства происходит в основном за счет средств бюджета и

инвестиций Фонда социального развития. Инвестирует строительство и это

позволяет уже на первом этапе при реализации построенного жилья в рассрочку

увеличить финансирование строительства за счет средств граждан от возврата

кредитных ресурсов и процентов по кредиту. Заложенный на первом этапе объем

инвестиций Фонда социального развития позволяет на втором этапе ежегодно

финансировать строительство дополнительно к бюджету. Возвратные средства от

инвестиций первого этапа позволят обеспечить на втором этапе Программы

устойчивое (стабильное) финансирование, ориентируемое на использование

возвратных средств и средств граждан.

Многие элементы проверенной в Сарове программы есть и в других

регионах, в частности, в Оренбургской, Самарской, Белгородской, Ростовской

областях, в Башкортостане. Хотя они и отличаются от классической ипотеки,

тем не менее, в определенной мере являются приемлемыми в конкретных

региональных условиях, и, что самое главное, все они используются на

рублевых, т.е. отечественных кредитных инструментах.

Оренбургская область, по мнению специалистов, сегодня занимает одно из

ведущих мест среди регионов, внедряющих программы ипотечного кредитования.

В результате проведения жилищной программы «Мой дом», стартовавшей в

области четыре года назад по инициативе В. Черномырдина, рост жилищного

строительства в Оренбургской области за 10 месяцев 1999 года составил 28%

по отношению к тому же периоду прошлого года.

Внедрение в рамках этой программы системы ипотечного кредитования

привело к тому, что только в 1998 году здесь оформлено 65 кредитов,

выданных как на покупку квартир и домов, так и на завершение их

строительства. Предпочтение отдается долгосрочному реинвестируемому кредиту

под залог приобретаемого жилья. Такая форма доступна семьям со средними

доходами в размере от 2 до 4 тысяч рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет

под 8-12 процентов годовых в рублях. По сравнению со столичной ипотечной

схемой, где применяется ставка 25 процентов, выгода очевидна.

Оренбургскую ипотечно-жилищную корпорацию поддерживает областная

администрация, контролирующая процесс оформления и погашения кредитов.

Гарантом их надежности выступает губернатор области. При этом область

обходится и без финансовой поддержки своей программы из центра. Так,

Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) предлагает лишь

методологию. Отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов на

финансовом рынке вынудило областную администрацию выделить бюджетные

средства для выдачи ипотечных кредитов. Строительство жилья осуществляется

также за счет использования недоимок предприятий в областной и местный

бюджеты.

С этой целью в Оренбурге создается внебюджетный фонд, где будут

аккумулироваться материальные ресурсы должников, которые затем через

механизм ипотеки будут направляться на жилищное строительство. В свою

очередь, вырученные от продажи жилья средства пойдут на погашение

задолженности местных предприятий перед бюджетами всех уровней.

В Самаре в 1999г. была создана своя нормативная база для развития

ипотеки, причем ипотечные программы финансируются за счет средств

регионального бюджета. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25 лет, и

для его предоставления требуется внести всего 10% от стоимости

приобретаемого жилья. Критерием выступает совокупный доход всей семьи.

Именно по нему прогнозируется реальная возможность заемщика своевременно

вернуть жилищную ссуду.

В Ростове-на-Дону ипотечные программы развиваются совместно с

Агентством жилищных программ администрации Ростовской области,

Ростсбербанком и ссудносберегательным обществом. Ипотечный кредит может

получить практически любой желающий (после соответствующей проверки его

платежеспособности) по ставке 37% годовых в рублях и сроком на 15 лет.

В Новосибирске также предприняты определенные шаги по формированию и

дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу

«500 квартир», подготовленную мэрией г.Новосибирска совместно с Западно-

Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в

рамках которой осуществляется пилотный проект.

Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50%

формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет

внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные

за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых

льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства

предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что

речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения

зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы

призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества

«долгостроя». Предлагается недостроенный дом по ул. Петухова на 94

квартиры. Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости

приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо

деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи

объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то

предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых -на

срок до 5 лет.

Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-

первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства)

необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы

части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких

условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно

быстрее.

Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия

конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и

клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.

В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования

кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он

равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.

Кроме вышеуказанного дома по ул.Петухова в работе также находится дом

на Юго-Западном жилмассиве - на пересечении ул.Волхловской и Связистов.

Далее планируется дом в Заельцовском районе по ул.Тимирязева. Этот дом буде

построен по новой технологии с использованием монолитного железобетонного

каркаса и несущих ограждающих конструкций.

Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно

было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд.

руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных

сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ.

Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей

страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от

сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны

превышать 30% доходов) [49, с.169-170].

На сегодняшний день в Новосибирской области при участии Федерального

Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда «Институт экономики

города» (г.Москва) разработана вся необходимая законодательная и

нормативная база для успешной реализации Программы ипотечного жилищного

кредитования. В случае их принятия при одновременной отработке банковских

технологий Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

готово направить в Новосибирскую область средства в объеме 5 млн. долл. США

для реализации пилотного проекта (в перспективе до 20 млн. долл.).

Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа

ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой

поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области. В

общих чертах условия предоставления кредитов населению на приобретение

жилья и улучшение жилищных условий следующие. Кредиты предоставляются в

валюте под 15% годовых. Общая сумма кредита может варьироваться от 5 до 150

тыс. долл. США, предоставляемых сроком на 5 лет. Первоначальная сумма

взноса должна составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В

случае согласия потенциального заемщика принять данные условия,

производится оценка платежеспособности заемщика. Необходимым критерием при

данной оценке служит показатель среднего дохода на одного человека в семье,

который должен составлять по предоставленным заемщиком официальным

документам не менее 7 тыс. рублей в месяц. Такие условия на сегодняшний

момент доступны не многим, но по сравнению с условиями московской ипотеки

выглядит, безусловно, выгоднее.

Безусловно, особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных

отношений в г.Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге

осуществлен при участии ОАО «РОССТРО» и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в

Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем

выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске

и схема взаимодействия участников займа.

Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась

весной 1995г. Первым шагом к реализации этого проекта была подготовка

распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25.апреля 1995г. № 421-р «О

подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга», а затем - постановление

Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 «О

выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга». В ноябре 1995г. мэр города

подписал распоряжение «О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга», а

18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и финансового рынка Министерства

финансов РФ зарегистрировал за № МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных

сертификатов администрации Санкт-Петербурга.

Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 м или 125 тыс. руб.

Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт. Период

размещения - с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный

сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой

серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с

15 ноября 1996г.

Объектом первой серии займа выступал 12-этажный крупнопанельный жилой

дом («137 серия») в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и Шаврова

внутри квартала «Каменка, квартал 71 А», корпус 12, общей площадью 9150 кв.

м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ - возведены 12 этажей

здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на

Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.

Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме

и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.

Участники займа.

Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.

Менеджер - государственное учреждение «Фонд капитального строительства,

реконструкции и капитального ремонта».

Андеррайтеры - компании, взявшие на себя обязательства по размещению

жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.

Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на

погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры

определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с №... по

№... за квартирой с индексом №...) и оформление правоустанавливающих

документов на данную квартиру после начала погашения жилищных сертификатов

Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)

Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости, погашение

жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной

номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по

наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве по данным

Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга, либо

изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).

Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору с менеджером

выпуска всю полноту ответственности за сроки и качество строительно-

монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального

строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).

Инвестор - физическое или юридическое лицо, вкладывающее средства в

приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения

дохода в денежной форме или в виде квартиры, возможен также вариант обмена

жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты других

серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента погашения

первой серии займа.

ГДР - Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной

сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.