реферат скачать
 

ФОРМИРОВАНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКИ

исполнительной власти на местах, органов местного самоуправления.

Целесообразно расширить возможности реализации программы «Жилище» для

органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов

местного самоуправления, передав им некоторые права, которые сегодня в

соответствии с действующими законодательными и нормативными актами, а также

ведомственными инструкциями сосредоточены на федеральном уровне.

Возникает новый комплекс проблем, связанных с координацией усилий в

области создания законодательной, нормативной базы и архитектурно-

технической политики в жилищной сфере; обмена опытом и взаимной

информацией; обеспечения прав граждан на жилище.

С целью решения проблем, сложившихся в жилищном строительстве, к

настоящему времени была подготовлена Государственная Программа на основе

обращения в Совет министров Российской Федерации Акционерной корпорации

«Жилищная инициатива», Сберегательного банка Российской Федерации с

предложением о поддержке апробации и широком внедрении в жизнь

разработанной ими системы механизмов и форм организации инвестиционных

процессов, основывающихся преимущественно на внебюджетных источниках и

залоговых отношениях (ипотеке). В основу данной программы заложена широкая

и комплексная трактовка рынка жилья как системы составляющих: рынка

жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных

участков под застройку, рынка подрядных работ и лишь в замыкающей части -

рынка готового жилья как товара.

В Программе предложено семь систем - механизмов организации

инвестиционных процессов в жилищной сфере, в основу которых положены такие

общие принципы, как:

1) обязательная ориентация на запросы конкретных граждан в жилищной

сфере;

2) соответствие общей логике и динамике рыночных реформ в России и

соответствие каждой из систем законам «О собственности», «Об инвестиционной

деятельности» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

3) соответствие макроэкономическим реальностям и учет высокого уровня

инфляции и ставок банковского кредита;

4) обеспечение максимальной устойчивости и способности к

самопроизводству каждой системы при минимуме мер государственной поддержки;

5) включение в механизм внедряемых систем тех или иных мер

государственной поддержки только по отношению к социально не защищенным

гражданам или гражданам, имеющим жилищные условия, не отвечающие санитарным

нормам;

6) смягчение прямым государственным участием, экономическими льготами и

привилегиями коммерческих рисков тех юридических лиц, которые при внедрении

новых систем инвестирования принимают на себя выполнение в интересах

граждан малорентабельных видов деятельности или связывают себя высокими

коммерческими рисками.

Принципиально важно то, что практически все включенные в Программу

системы и механизмы небюджетного финансирования жилищной сферы

ориентированы на снятие недоверия к инвестиционной деятельности, которое

справедливо утвердилось у многих банков, коммерческих структур и

предприятий в связи с нестабильностью экономической ситуации,

гиперинфляцией и непрочностью хозяйственных договоров, а у граждан - еще и

в связи с появлением новых коммерческих структур и инвестиционных

институтов с непроверенной деловой репутацией. Преодоление этого

психологического барьера и снятие целого ряда в действительности

существующих в инвестиционной деятельности рисков достигается в рамках

апробируемых систем максимальным использованием в каждой из них процедур

ипотеки - т. е. залога уже имеющейся или вновь создаваемой в процессе

инвестиционной деятельности недвижимости.

В отличие от многих широко распространенных в странах со стабильной

экономической ситуацией систем ипотечного инвестирования жилищной сферы,

предусматривающих жилищные накопления или долгосрочные (ипотечные) кредиты

под низкий процент с рассрочкой на 15-30 лет, практически все включенные в

Программу системы инвестирования ориентированы на переходный к рыночным

отношениям период с характерными для него высокими темпами инфляции,

высокими ставками банковского кредита и острым дефицитом жилья, также

накладывающими свой отпечаток на механизмы и условия инвестирования.

3.3. Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных проектов

по строительству жилья

Развитие ипотеки в России невозможно без широкого внедрения системы

ипотечного кредитования в российскую банковскую практику. При этом ее

развитие возможно только при наличии условий, выгодных как для банков, гак

и для заемщиков кредитов.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов

определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью

кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника:

накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на

сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Этим источникам

соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного

жилищного кредитования:

1) модель депозитарного института типа сберегательного банка,

предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования

главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения;

2) модель ипотечной компании. В этом случае ипотечные компании не

привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного

капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают

их, но, выдав заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно

или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая

модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного

рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

В настоящее время складывается несколько систем ипотечного

кредитования. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для

которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли.

Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог

объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Примером такой системы является ипотечная система «Форвардкредитинвест»

наиболее схожа с действующей до настоящего времени системой кредитования

инвестиционных проектов в народном хозяйстве, и именно по этой причине

автор считает необходимым описать ее.

Основное назначение данной системы заключается в активизации

деятельности на рынке новой ключевой фигуры инвестиционно-строительного

бизнеса - коммерческого застройщика, для которого жилье является не

предметом потребления, а товаром и источником прибыли.

Весь инвестиционный цикл по данной схеме происходит без прямого участия

в нем гражданина, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий, и

этим данная система в наибольшей мере сходна с ранее широко

использовавшейся в стране схемой строительства жилья так называемым

«хозспособом». Однако в отличие от «хозспособа», при котором жилье

рассматривалось как объект потребления, а кредиты покрывались из

источников, не связанных с деятельностью предприятий в жилищной сфере,

система «Форвардкредитинвест» - чисто рыночная система, опирающаяся на

интересы исключительно коммерческих структур и привлекающая в

инвестиционный процесс свободные деньги юридических лиц под прибыль от

продажи жилья. В этом она сходна с системой, широко используемой

американскими дивелоперами в коммерческом жилищном строительстве.

В части заложенных в систему «Форвардкредитинвест» логики и механизмов

кредитования основное ее отличие от традиционных схем обусловлено прежде

всего включением элементов ипотеки и оформления кредитов под залог объекта

(или части объекта) нового строительства и соответственно проистекающей из

этого дробностью (порционностью) предоставляемого кредита по ходу

строительства. При этом в условиях высокой инфляции, влияющей на цены в

строительстве, данный кредит при оформлении залога по договоренности между

банком и коммерческим застройщиком может предоставляться или в

фиксированном, или в плавающем (индексируемом в соответствии с индексом цен

на 1 м2 жилья) размере под фиксированную долю жилья.

В программу кредитования данной системы входит также отработка способов

контроля банка за деятельностью коммерческого застройщика и его отношениями

с другими инвесторами-компаньонами и способов защиты объекта ипотеки от

двойного или многократного залога.

Система «Форвардкредитинвест» способна положительно воздействовать на

ликвидацию дефицита и насыщение рынка жилья. Однако данная система по своей

внутренней логике ориентирована на получение максимальной прибыли от

продажи жилья и не предусматривает заботу о гражданах, нуждающихся в

улучшении жилищных условий, поэтому в Программу не закладываются меры ее

специальной государственной поддержки. Более того, муниципальным органам,

принимающим решение о предоставлении площадок под застройку по данной

системе, следует или включать в решения обязательства застройщика на

предоставление части жилья после завершения строительства в пользу

социально незащищенных слоев населения, или предоставлять (продавать) права

на застройку коммерческим застройщикам по конкурсу. Программой

предусматриваются в этом плане лишь следующие ограничения при отчуждении

имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора:

минимально - 10% и максимально - 25% жилой площади в пользу муниципалитета

в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. И если

нижний уровень не устраивает инвестора, а верхний -муниципальную

администрацию, право на застройку должно выноситься на публичный конкурс

застройщиков. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за

право застройки должны быть четко определены или произведены до начала

застройки и в последующем уже не должны изменяться в интересах инвестора

застройщика.

Описанная выше система - механизм инвестирования, по нашему мнению,

несмотря на некоторую жесткость в своей организации способна реально

воздействовать на сложившийся жилищный дефицит в нашей стране.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся

недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Кроме

того, существуют системы ипотечного кредитования, которые предусматривают

наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда

дополнительных источников финансирования. В частности, жилищных

сертификатов, дотаций муниципалитета, финансовых средств предприятий и

граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.

Наиболее адаптирована в России модель сберегательного банка,

предполагающая использование схемы накопительных счетов. Именно она

используется Сбербанком России. Согласно этой концепции и соответствующей

программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается

сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления

денежных средств, используемых на приобретение или строительство жилья, и

условия предоставления ипотечного кредита. Максимальный срок контракта один

год. Выполнив все условия контракта, клиент получает право на ипотечный

кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода

накопления денежных средств.

Ипотечный акционерный банк (ИАБ) г.Москвы с марта 1994г. ввел в

практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета),

открываемые для своих акционеров. Цель семейного счета - накопление

денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение

(строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи). Наименьший

период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, один

год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на

счете 30% от суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит

соответственно выдается в размере 70% суммы под залог приобретаемого

(строящегося) объекта недвижимости.

Главная проблема внедрения этой модели в России - в угрозе установления

отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ниже процента

инфляции). При отсутствии компенсации или дополнительных государственных

дотаций вкладчику в этом случае приходится не только делать взносы для

выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для

компенсации уменьшения реальной величины сбережений.

В условиях отсутствия доступных для широких слоев населения России

кредитов на приобретение жилья, подобная система все же позволяет привлечь

определенные дополнительные финансовые ресурсы на кредитование жилья.

Однако она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами

сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных

кредитов, и не распространяется ни на сбережения другой части населения, ни

на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.

Эту задачу решает модель ипотечной компании, которую пытается внедрить

Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка. Этот банк предоставляет

ипотечные кредиты на жилье за счет средств, привлеченных от продажи

ипотечных сертификатов, обеспеченных данными кредитами. В качестве

посредника, действующего на вторичном рынке ипотечных кредитов, выступает

Ипотечная кредитная компания, которая приобретает у банка и распространяет

ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечными кредитами. Однако реализация

подобной системы требует, прежде всего, специальных мер по развитию

вторичного рынка.

Реалии российской экономики делают выдачу кредитов с фиксированной

процентной ставкой слишком рискованной для банка. В подобной ситуации могут

использоваться различные механизмы:

• индексация платежа по займу в зависимости от изменения курса рубля к

доллару;

• равномерное ежемесячное погашение суммы основного долга с выплатой

фиксированного процента с оставшейся суммы долга с пересмотром самой суммы

долга при изменении официального размера минимальной заработной платы

(используется Ярославским филиалом Ипотечного акционерного банка);

• инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), разработанный для

России Институтом экономики города.

Преодолению трудностей, связанных с развитием ипотечного кредитования,

будет способствовать формирование структур, призванных целенаправленно

решать задачи по развитию ипотечного рынка и нести ответственность за их

решение, подобных созданному в соответствии с Постановлением Правительства

РФ от 26 августа 1996г. №1010 Федеральному Агентству по ипотечному

жилищному кредитованию.

Шагом на пути развития системы ипотечного кредитования в России может

стать разработка различных вариантов централизованного субсидирования

заемщиков.

Один из таких вариантов - погашение части первоначального взноса. С

одной стороны, это облегчает доступ к ипотечным кредитам менее обеспеченным

слоям населения, а с другой - правительство, уменьшая долю заемщика в

первоначальном платеже, одновременно увеличивает риск непогашения заемщиком

кредита вследствие снижения для этого материальных стимулов. В мировой

практике доля заемщика в приобретенном жилье в 25-30% - это проверенная и

рассчитанная на основе многолетнего опыта работы на рынке ипотечного

кредита цифра.

Другой способ - погашение части долга заемщика в течение определенного

(или всего) срока кредитования. Такая сумма вычисляется и закладывается в

соответствующие статьи бюджета, субсидирующие ипотечное кредитование

определенных категорий населения. Этот способ требует тщательного

вычисления размеров государственных субсидий на основе определения

категорий заемщиков, нуждающихся в государственной поддержке. В противном

случае расходная часть бюджета окажется неоправданно преувеличенной.

Создавая систему ипотечного кредитования с учетом различных вариантов

субсидирования, Правительство сможет на новом уровне решать острую

социальную проблему обеспечения населения жильем. Одним из элементов этой

системы может стать гарантийная структура, проект которой был предложен

начальником управления приватизации и поддержки предпринимательства

Министерства экономики РФ. Аналогичная схема реализована при помощи

всемирного банка в Аргентине и уже доказала свою эффективность. В

обобщенном виде схема может быть представлена следующей последовательностью

действий.

1. Правительство создает гарантийный фонд (далее именуемый Фонд) для

облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками

проекта.

2. Создание системы ипотечного кредитования желательно осуществлять за

счет средств населения и коммерческих структур, в том числе банков.

Целесообразно привлечь к этому и средства международных финансовых

организаций.

3. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами

ипотечного рынка.

Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков -

участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет

возможности поддерживать их курс. Расчет с банками производится во всех

случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом продать Фонду свои

ценные бумаги, зафиксированные в соглашении с ним.

Банки - участники проекта выдают займы для финансирования

производственных капитальных вложений жилищного строительства под залог

недвижимости и эмитируют облигации для аккумулирования денежных средств на

цели кредитования. Когда по первоначально выпущенным облигациям приблизится

срок погашения, банки должны будут либо увеличить срок действия этих

облигаций, либо воспользоваться своим правом и продать их Фонду. Фонд будет

держателем облигаций до тех пор, пока они не будут погашены, либо при

наличии спроса на рынке сможет продать их по рыночной стоимости.

Кроме того, Фонд может выступить в роли перестраховочной компании по

отношению к фирмам, страхующим чистоту титула (отсутствие претензий на

недвижимость - предмет ипотеки). Он может также выдавать гарантии погашения

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.