реферат скачать
 

ФОРМИРОВАНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКИ

страховой защиты при ипотечных операциях только этим видом страхования не

ограничивается.

Необходимость страхования жизни, трудоспособности заемщика определяется

банком в соответствии со стандартами МИА (например, одним из таких

стандартов может быть возраст заемщика, наличие семьи и т.д.).

Следовательно, при ипотечном жилищном кредитовании может применяться

несколько видов страхования. В Московской ипотечной программе, в

соответствии с Концепцией, по которой она будет реализовываться,

предусмотрен достаточно большой спектр видов страхования (табл. 11) [116

с.99].

Таблица 1 1

Страхование при ипотечном кредитовании в Москве

|Вид страхования |Функции страховых компаний |

|Имущественное |Страхование предмета залога является |

|страхование |обязательным условием, обеспечивающим интересы|

| |залогодержателя (кредитора). Договор о страховании|

| |заложенного имущества заключается с заемщиком за |

| |его счет |

|Страхование |Требуется в случаях, предусмотренных |

|гражданско-правовой|договорными отношениями участников, а в |

|ответственности |некоторых случаях - действующим законодательством |

|участников рынка |(например, обязательное страхование |

| |ответственности оценочных организаций в |

| |соответствии с законом «Об оценочной деятельности |

| |в г. Москве») |

|Страхование жизни и|Осуществляется при необходимости в |

|трудоспособности |случаях, предусмотренных внутренними |

|заемщиков |процедурами банков-кредиторов и (или) МИА |

|Страхование рисков,|Осуществляется Московским муниципальным страховым |

|связанных с |агентством, что должно обеспечить снижение общей |

|ипотечным |нагрузки на бюджет города, в том числе за счет |

|кредитованием. В юм|общего объема застрахованных Агентством рисков |

|числе отдельные | |

|кредитные риски | |

|финансовых | |

|институтов, | |

|оперирующих в | |

|рамках Московской | |

|ипотечной программы| |

| | |

Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением

страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве

потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из

юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на

вторичном ипотечном рынке. В рамках Московской ипотечной программы подобным

эмитентом будет выступать МИА. К институциональным инвесторам относят:

пенсионные фонды, страховые компании и т.д.

Для того чтобы функции, которые возлагаются на страховщиков, были

реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в

перечне задач, решаемых по плану мероприятий, подлежащих реализации по

Московской ипотечной программе. Они сформулированы следующим образом:

• стимулирование развития ипотечного страхования;

• проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних:

в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ

страхования жизни и трудоспособности заемщиков; правомерного установления

права собственности (титула); заложенного имущества; гражданской

ответственности оценочных агентств.

В перечисленных выше задачах хотелось бы особо выделить «страхование

правомерного установления права собственности (титула)», так как по

процитированной формулировке довольно трудно установить, что в

действительности подразумевается под такого рода страхованием. Авторы

Московской ипотечной программы уделили большое внимание данному виду

страхования, что обусловлено положением ст.42 «Последствия виндикации

заложенного имущества» ФЗ «Об ипотеке»: «В случаях, когда имущество,

являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном

федеральным законом порядке на том основании, что в действительности

собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в

отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в

законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного

исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой».

В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно мал, несмотря на

то, что условия страхования риска утраты права собственности впервые были

разработаны еще в августе 1993г. Однако востребованными они стали только в

1997-1998гг., когда наконец пришло осознание сущности страхования и

необходимости его проведения, поскольку в нашей стране права

добросовестного приобретателя недвижимого имущества практически не защищены

от такого рода рисков.

Страхование титула (title insurance) - в зарубежной практике (США)

защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав

третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости,

существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового

полиса. В отличие от других видов страхования, страхование титула - это

страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут,

однако, обнаружиться в будущем. Приобретение страховой защиты - это перевод

риска с собственника на страховщика.

Страхование титула, распространившееся в США с конца Х1Хв., в настоящее

время обеспечивает защиту более чем половины собственников объектов

недвижимости в данной стране, поскольку такое широкое распространение

рассматриваемого страхования взаимосвязано с отсутствием системы

юридического кадастра, вследствие чего государство не берет на себя

ответственность за «чистоту титула» при государственной регистрации сделок

с недвижимостью. Такая система «регистрация актов», или «публичных

записей», когда документы, предъявляемые в органы государственной

регистрации, не проверяются и регистрация означает лишь, что передаваемый

титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи

юридически действителен, характерна для большинства штатов США. При

возникновении дефектов титула вместо государственных гарантий в практику

внедрен компенсационный механизм страхования. Его осуществляют

специализированные страховые компании, которые ведут собственный учет, и в

том числе обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав

на недвижимость.

В описанном виде существующий симбиоз системы регистрации и страхования

титула, безусловно, не является обременительным для государства, но

одновременно служит дополнительным отягощением для приобретателей

недвижимости в виде производимых расходов на титульное страхование. В целом

для общества такой вариант гарантии прав на недвижимость является

дорогостоящим, так как нет единой информационной базы в масштабе всего

государства, а накопленные и систематизированные сведения, имеющиеся у

страховых компаний, являются локальными (к тому же могут дублировать друг

друга) и закрытыми для третьих лиц.

Складывающаяся в Российской Федерации система регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним имеет законодательную основу в виде

гражданского кодекса РФ -основного источника права по этому вопросу и

специального федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

принятого в развитие положений Кодекса. Принципы, на которых строится

механизм регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

заключаются в следующем:

• государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права;

• признание права собственности и иного права на недвижимое имущество

возникает только после осуществления его государственной регистрации;

• зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено

только в судебном порядке;

• государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по

установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого

имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и

сделок с ним;

• датой государственной регистрации прав является день внесения

соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав;

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа

по местонахождению недвижимого имущества;

• государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган,

осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять

сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом

объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и

заявление в письменной форме (юридическому лицу необходимо предъявить

документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и

полномочия его представителя).

Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в России, в

отличие от США, предусматривается создание системы юридического кадастра,

ответственным за содержащиеся в нем правоустанавливающие сведения будет

государство. Поэтому проведение страхования титула вообще и при ипотечных

операциях в частности может быть в определенной мере оправданным только на

период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. В тех субъектах РФ (их число в настоящее время

приближается к двадцати), где указанные регистрационные процедуры с

недвижимостью уже осуществляются в едином органе, являющемся учреждением

юстиции, о таком страховании не может быть и речи. И уж тем более

неправомерно затраты на его проведение возлагать на заемщика ипотечного

кредита.

3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ

СТРОИТЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКЕ

3.1. Методические основы комплексного подхода к

организации выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками

Российской Федерации

Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый

комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как

кредиторами, так и заемщиками.

Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся

на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего

ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном

под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие,

сельскохозяйственные и другие банки.

Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский

кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме.

Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со

стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием

для:

- проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;

- заключения кредитного договора;

- заключения договора оо обеспеченности кредита.

В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в

современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств.

Исходя из этого, рассмотрим основные ме педологические и организационные

принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению

данной проблемы.

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта

кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со

стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле

кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска

между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг [117, с.54].

Сведение риска кредиювания к минимуму является главной целью правильной

организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования

различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных

ставок; риск досрочной оплаты.

Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в

погашение

91

ссуды в установленный срок.

Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в

неудобный момент.

Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором

средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за

пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по

этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных

инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других

краткосрочных источников.

Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату

долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своему

существу риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому

некоторые специалисты указанный риск в особую категорию не выделяют.

Основной принцип распределения риска - рассредоточить его среди тех,

кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или

частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и

риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.

Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в

стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует

качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть

кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и

какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать

узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в

величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность,

отталкивая клиента. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов,

но зато увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах

наблюдается рост доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет

считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости

залога, в последнее же время ссуды достигают 80% залога [120, с.56].

Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд

является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между

заемщиками. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.

Как правило, не все клиенты банка одновременно являются

неплательщиками, зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату

кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного

неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное

лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В

отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог

недвижимости, может себе позволить значительное число невозвратов ссуд,

назначив норму процента за их использование, компенсирующую этот риск. В

данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по

ссудам под закладные и каждый из них участвует в компенсации возможного

риска.

Для обеспечения своевременного возврата платежей весьма существенным

является правильный выбор инструмента жилищного кредитования, который

учитывал бы изменения платежеспособности клиента на разных этапах погашения

ссуды и реальные возможности кредитора. Наиболее популярным является

«инструмент с регулируемой отсрочкой платежей» (ИРОП), рекомендуемый

Институтом экономики города (США). Исходная процентная ставка по ИРОП

устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на

межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на

протяжении кредитного периода. Выплаты по займу при данной системе не

превышают 30% от дохода семьи также на протяжении всего периода действия

ссуды.

Рассмотрим основные этапы процесса кредитования.

При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-

кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат

ссуды. Исходя из этого в зарубежной практике выделяются два основных этапа

в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика; оценка

залога. Эти два аспекта соответствуют двум способам возвращения ссуженных

денег: из заработной платы и других доходов заемщика или в результате

продажи, залога (обычно дома). При этом преимущественное значение имеет

первый вариант.

Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно

изучает личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность,

платежеспособность и готовность выплатить долг.

При анализе первого фактора - стабильности - банк интересуется

продолжительностью проживания клиента на одном месте и постоянством места

работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое могут

отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места

жительства усложнит розыск должника.

В процессе определения платежеспособности оцениваются основные и

дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и

предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения

ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20%

стоимости приобретаемого дома.

Для оценки платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты:

строительный - отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к

долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент,

характеризующий сумму долгов заемщика: коэффициент отношения займа к

стоимости дома.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17


ИНТЕРЕСНОЕ



© 2009 Все права защищены.